「中古マンション＋リノベーション」で資産価値を維持するには？

中古マンションを購入してリノベーションをする際、将来の売却の可能性も踏まえた「資産性」が気になるという方も多いことと思います。 中古マンションの価格は築年数・立地・市況などの条件によって変動しますので、資産価値が下がりにくい物件を目利きするためのポイントを押さえておくことが重要です。 そこで今回は、中古マンション＋リノベーションで資産価値を高める（資産価値を下げない）ためのポイントについて考えてみます。

【1】不動産購入で「資産性」が重要な理由とは？

そもそも、なぜ不動産の資産価値・資産性が重要なのでしょうか？ その一つの理由は、住まいの考え方が変わったことにあります。以前は、マイホームを購入したら生涯住み続けるというのが一般的でした。しかし最近は、家族の増減や定年退職など、ライフステージの変化に合わせて住み替えるという欧米型の考え方が定着してきています。その際、住み替える住宅は現住居の売却価格に依存する割合が高くなるため、資産価値を意識した住まい探しを考える方が増えているのです。 もう一つの理由は、特にマンションの場合、購入を資産形成と考える方が増えている点にあります。預貯金以外の資産として不動産を持っておくことで、住居としてだけでなく、場合によっては賃貸に出すことで家賃収入を得るといった選択といった幅広く活用することが可能になるため、購入物件が資産性を維持できるかどうかに注目が集まっています。

【2】資産性を高めるためのポイントは「立地」

マンションの資産価値は築年数の経過に依存しますが、物件の立地条件によっては、下落幅が小さかったり、場合によっては資産価値が上がったりすることもあります。 以下の表は、東京23区別の中古マンション値上がり率です。 上記の値上がり率とは、2003年から2018年に供給された新築マンションの価格と、それらが中古マンションとして2019年7月から2020年6月の間に市場に出た際の価格を比較したものです。 上位は中央区、港区、千代田区、渋谷区などの都心6区と言われるエリアが占めていることからも分かるように、都心エリアの物件の方が資産価値が下がりにくいことが一目瞭然ですよね。 都心部などの利便性の高い立地は、すでにビルやマンションが建ち並び、新規供給が少ないことにより希少性が高く、資産価値を高く維持しやすくなります。 一方、郊外の利便性に劣る立地は、人口減や周辺で土地が余っているケースなどもありますので、希少性が低く、建物の経年による価値の下落だけでなく、将来的には土地の価値自体が下がってしまう可能性も出てきますので注意するようにしましょう。

【3】「立地」にこだわった住まい探しのポイント

これらを踏まえると、中古マンションの物件選びは、利便性が高く、将来においても需要が見込める立地であることが資産性を維持させるために重要だと言えそうです。例えば、ターミナル駅やターミナル駅にアクセスしやすい駅周辺の物件で、駅から徒歩10分以内であれば、資産価値を維持できる可能性が高まるでしょう。 他にも、スーパーやドラッグストアなどの商業施設、銀行・病院・公園などの生活利便施設が近隣にどの程度充実しているかによってもその物件の需要は変わってきますので、住まい探しの際は欠かさずチェックするようにしましょう。

【4】リノベーションと資産価値の考え方

  立地の良い物件を購入した場合、リノベーションは資産価値にどのような影響を与えるのでしょうか？ 室内をリノベーションした場合、基本的には資産価値は向上します。リノベーションによって設備・仕様が更新され、間取りの見直しによって使い勝手が向上すれば、一定の需要をキープすることができるでからです。外観が経年劣化していたとしても、室内の品質が整っていれば良いと考えるユーザーは、築年数にそれほどこだわらない住まい探しをしています。 ただし、リノベーションによって奇抜な間取りや内装デザインなどで使い勝手を悪くしてしまうと、最新の設備・仕様になっていたとしても需要が弱まってしまう可能性もありますので、不動産会社や施工会社などプロのアドバスも参考にしながら、ある程度の汎用性を維持させることをおすすめします。 こちらに関しては、以前公開した『中古マンションを買ってリノベーション』を検討する際の注意点とはをご参照ください！

【5】まとめ

ここまで、中古マンション＋リノベーションで資産価値を高める（資産価値を下げない）ためのポイントについて考えてみました。 資産性を維持するために「立地」が重要であることがお分かりいただけたかと思います。 その一方で、不動産の資産性・資産価値の高い物件は価格が高く、お客さまのご予算に見合わない場合も少なくありません。 資産性を決める要素は他にもたくさんありますので、決められたご予算の中で、より資産性が見込める物件に出会うためには、まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。不動産会社の担当者に相談し、物件を目利きしてもらうと、絞り込みが比較的スムーズに進み、効率よく住まい探しを行うことができるはずです。 以前公開した「東東京エリアにおける資産価値の下がりにくいマンションの特徴とは」では、立地以外に資産性を左右するポイントについても詳しく解説していますので、こちらも併せてご一読ください。 なお、深川くらし TOKYO FUKAGAWA LIVING には深川エリア内の物件情報に加えて、エリア内の大小合わせて１００ヶ所以上にも及ぶ公園の情報やスーパー、ドラッグストア、気になるお店の情報などの生活に関わる情報をお伝えしています。 ぜひ資産の高い立地を判断する上での参考にしていただければ幸いです。 【著者プロフィール】柴田光治 株式会社トラストリー 代表取締役、リフォーム不動産深川studio｜深川くらし相談所 代表 宅地建物取引士、2級FP技能士、公認不動産コンサルティングマスター 不動産業界歴35年。大手不動産会社在籍中に執行役員として主に売買事業を統括し不動産流通に関わる。その後複数の会社役員を経て株式会社トラストリーを立ち上げ、地元密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案を身上とする。

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