コラム東陽

【深川エリア×新築マンション探訪】#4 ザ・パークワンズ深川門前仲町| 門前仲町駅

はじめに

深川エリアの不動産に関わる地域情報メディア「深川くらし」として、深川エリアで新たに供給される新築分譲マンションに関して、「深川くらし」目線でのレビューを伝えたり、紹介をしていく【深川エリア×新築マンション探訪】の第四弾!
今回も、江東区深川エリアの地域情報メディアを運営するスタッフの一人として、深川エリアに住んでいる一人のエンドユーザー目線で、有益な情報をお伝えできればと思います!

【1】物件概要

※出典:「ザ・パークワンズ深川門前仲町」公式HP

所在地 東京都江東区冬木32-1,2,3,4,5,6,7
交通 東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩5分
都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩5分
総戸数 47戸
敷地面積 664.99㎡
竣工時期 2024年12月中旬竣工予定
入居時期 2025年1月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上8階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 準工業地域
土地権利/借地権種類 所有権
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託
管理員の勤務形態 通勤
施工会社 株式会社川口土木建築工業会社
管理会社 三菱地所コミュニティ株式会社
売主 三菱地所レジデンス株式会社

【2】現地周辺案内

今回の建設地は、東京メトロ東西線「門前仲町」駅から清澄白河エリアも利用可能な北側へ徒歩5分の好立地。
かつてはタクシー会社があった場所と言えば分かるでしょうか?深川不動尊からもほど近くです。
門前仲町らしい風景と、珈琲の薫り楽しめる清澄タウンも楽しめる立地ですね。
門前仲町エリアでは、新築マンション自体の供給が、「ヴェレーナグラン門前仲町」以来ぶりとなります!
前回のヴェレーナが定期借地権にもかかわらず即完したことも考えると、今回は土地権利も所有権という事で、人気が出そうな物件です。

※出典:「ザ・パークワンズ深川門前仲町」公式HP

ざっと周りを見てみると、深川公園はもちろん、清澄公園や木場公園もアクセスできる立地で、テニス好きには深川庭球場もありますね。
美食の街としても門仲清澄エリアは有名になってきているので、お気に入りのお店も見つけられそうです。
(上の図では、ラーメンの名店「こうかいぼう」さんの場所に間違いがありました。。正しくはその左のファミリー―とのファの辺りです。)

↓下記にて、冬木エリアの街の情報をまとめていますので、ぜひご参照ください↓

冬木エリア情報一覧

実際の現地周辺に行ってきました。

2023年12月、現地周辺に取材に行ってきました!
周辺環境や隣地との距離など紹介していきます。

建設地西側道路を、南向きに撮影しています。
東側にはイシマビルというオフィスビル、南側には首都高速9号深川線が走ります。
それぞれ距離は離れていますが、階数によっては日影や車両の通行音などの影響はありそうです。
西側道路は片側一車線の道路ではありますが、富岡八幡宮から西深川橋方面を抜けていく抜け道となっており、いつも交通量があるのが気になります。

こちらは、建設地の南西側交差点から、建設地を向き撮影したものです。
南側道路は生活道のため、そこまで車両の交通は多くないですね!
気になったのが、電柱&電線で、南向き2階の部屋だとばっちり被ってきそうな位置にたくさんの電線がかかります。
この辺りは東向き~南向き、ともに気になる部分かと思いますので、販売担当には、今後架線の変更の有無などヒアリングしておくと良いかも知れません。

続いて、Google Earthで建設地を南西側から見てみました。
西側には駐車場とセブンイレブンが立地していることもあり、このあたりの立地では珍しく圧迫感のないものとなっています。
よくを言えば、3階以上となってくると、先程の電線などの気にせずお過ごしいただけるかも知れません。

こちらが南東側からのものです。
東側にはイシマビルがあり、その南側にはタワーパーキングがあるため、南東側のお部屋の眺望は、厳しそうですね。
その先の首都高速も4階建て相当くらいの高さなので、眺望を求めるならそれ以上の階数がおすすめです。
もちろん、多少の車両走行音はするかも知れませんが、多少距離はありますし、昨今の防音サッシの性能も上がっていますよ。

こちらは北東側から現地を眺めます。
西向きが条件的に良さそうに思いますが、その中でも5階より上の階だと、開放的な眺望に感じるお部屋も出てきそう。
先々、セブンイレブンが建替えになる可能性もゼロではないかも知れませんが、階数的にはあまり高いものは建たないエリアです。

こちらは北西側から建設地を眺めたものです。
南向きのお部屋の懸念は、首都高速よりもタワーパーキングかも知れません。
日影の影響は部屋によっては避けられないため、検討の場合には部屋位置と日影図をよく確かめていただきたいですね。
今回の建物は鉄筋コンクリート造8階建て。
周りの建物はあまり高くはないとはいえ、首都高やタワーパーキングの件も考えると、6,7,8階は多少価格を乗せても違和感はないと感じました!

【3】設備仕様

設備仕様についてですが、その点はさすがに三菱地所レジデンスの分譲で、中々にハイグレードなものが採用されています。
流石に、1DK~1LDKタイプと、2LDK以上のタイプで仕様に差別化は行われていますが、だからといって不満を持つようなものではありません。
特に気になったのが、全てのお部屋にエアコンが標準装備となっている点。
お部屋によっては、設置位置が異なるという事ですが、2LDK以上のタイプでLDのエアコンは自分で選びたい気持ちもありますね…正直。
1DK~1LDKのタイプだと、後から工事も面倒なので、とても喜ばれるかも知れませんね!

共用エントランスは門前仲町の雰囲気を感じる、石と木をメインとしたデザイン。
ラウンジからは緑の風景が眺められて良いですね。
総世帯数が47世帯とコンパクトながら、ソファースペースがあるなど、優雅なものとなっていますよ!

最後に、本マンションはZEH-M Orientedを採用した、省エネ基準の高いマンションとなります!
「何がメリットなの?」という方向けに簡単に説明すると…
①高断熱のため、快適
②光熱費が押さえられ、お得
③住宅ローン控除や贈与税の特例などの税制措置の適用条件が良いものが利用できる
といったポイントを押さえておいてください!

親御さんからの贈与を予定していて、という場合には、新築マンションも見てみて比較されると良いと思いました!

【4】まとめ

《#3 ザ・パークワンズ深川門前仲町》ここまでお読みいただき、ありがとうございました!
いつも、門前仲町駅から自宅に帰る途中にあったタクシー会社の跡地が、まさかこんなに素敵なマンションになるなんて。。
深川エリアでは、アパートや賃貸マンションの需要も高く、こういった分譲マンションになるのが希少なわけですが、三菱地所レジデンスだけに、単身~パワーカップル向けの一次取得層に刺さる仕様・グレード感とコンセプトで作ってきたなと感じます。
間取りもコンパクトながら上手に配置されたものばかりなので、これは人気となりそうですね!

 

とはいえ、部屋位置によっては、ネックとなる条件も少なく有りません。
気になる価格はネックのありそうな部屋位置でも坪単価520万OVERと、70㎡換算では既に億ションです。
条件の良い部屋は570万超とはなりますが、坪単価50万UPでも1割UPと考えるとそう悪いものでも無い気もしてきます。
とはいえ、近隣中古マンションに目を向ければ、1,000~2,000万円は価格的に下げて検討することも可能なだけに、悩む人もいそうです。
(もちろん、中古マンションも人気エリアだけに、良いものはあっという間に売れてしまいますが。。)

 

そんな折に、一度地元・地域の不動産会社で、中立の立場で相談に乗って貰えるような担当に相談をして欲しいと願っています。
私自身も新築マンションの開発・分譲に携わった経験もあり、新築マンションは大好きです。
忖度なしで、相談になりますので、お気軽にお声掛けくださいね!

《編集履歴》
2023年2月29日 新規公開

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【著者プロフィール】
谷口正悟
株式会社トラストリー
リフォーム不動産深川studio|深川くらし相談所 マネージャー
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー(HLA)
新卒で大手マンションデベロッパーである大京に入社。東京、横浜、大阪、京都、兵庫の新築マンション分譲に携わった後、不動産売買仲介へと転身し、株式会社ツクルバでcowcamoの営業統括マネージャーとして都心中古リノベマンションに関わる。その後、地元密着型の不動産コンサルをてがける柴田と出会い、マネージャーとして参画。自身でも3度の中古マンション購入と10度の引っ越しを経験したことから、お客様への分かりやすく丁寧な提案を得意とする。

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